Calcular Preço Teto em FIIs: Um Guia Prático. Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma estratégia comum entre investidores que buscam renda passiva. No entanto, saber quando comprar é crucial para maximizar os rendimentos.
Uma das formas mais eficazes de definir um ponto de entrada é calcular o preço teto. Neste artigo, explicaremos como calcular o preço teto em FIIs, com foco nos FIIs de tijolos, usando o Modelo de Gordon. A princípio, abordagem bastante utilizada por investidores para determinar o valor justo de ativos de dividendos.
O que é o Modelo de Gordon?
O Modelo de Gordon, ou Modelo de Crescimento de Gordon, é uma ferramenta utilizada para avaliar o preço justo de ativos que geram fluxo de caixa constante, como ações e FIIs. Esse modelo assume que os dividendos crescerão a uma taxa constante indefinidamente. Ele é amplamente usado porque facilita o cálculo do preço justo de um ativo baseado em seus dividendos futuros e uma taxa de desconto adequada.
Dois conceitos importantes no Modelo de Gordon são a taxa de desconto e a taxa de crescimento dos dividendos. A taxa de desconto representa o retorno que o investidor espera obter. Já a taxa de crescimento dos dividendos reflete o aumento esperado nos pagamentos de dividendos no longo prazo. Essa ferramenta é particularmente útil para calcular o preço teto de FIIs de tijolos, que são fundos que investem em imóveis físicos.
Fórmula de Gordon para Ações
Para entender o cálculo do preço teto em FIIs, é necessário primeiro compreender como a fórmula funciona para ações. A fórmula básica do Modelo de Gordon para ações é a seguinte:
Preço = Dividendos / (k – G)
Onde:
- Dividendos: são os dividendos esperados nos próximos doze meses.
- k: representa a taxa de desconto que um investidor deveria esperar dessa ação.
- G: é a taxa de crescimento dos dividendos na perpetuidade.
Essa fórmula é usada para encontrar o preço justo de ações com base em seus dividendos futuros e na expectativa de crescimento desses dividendos. A ideia central é que o preço justo de uma ação é diretamente proporcional ao dividendo e inversamente proporcional à taxa de desconto e taxa de crescimento. O mesmo raciocínio pode ser aplicado aos FIIs, mas com algumas adaptações, que discutiremos na próxima seção.
Calcular Preço Teto em FIIs: Um Guia Prático
Fórmula Simplificada para FIIs
Nos FIIs, a fórmula de Gordon pode ser simplificada, considerando que os fundos imobiliários são mais estáveis em termos de distribuição de dividendos. No caso dos FIIs de tijolos, a fórmula simplificada para calcular o preço teto é a seguinte:
Preço = D12 / (IPCA + Prêmio)
Onde:
- D12: são os dividendos esperados nos próximos doze meses.
- IPCA: é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, que mede a inflação.
- Prêmio: é o retorno adicional que o investidor espera obter ao investir em FIIs, acima da inflação.
Essa fórmula simplificada é bastante eficiente para os FIIs, pois os dividendos tendem a ser mais previsíveis e estáveis. A inclusão do IPCA na fórmula é essencial, já que os rendimentos de FIIs são fortemente impactados pela inflação. O prêmio é ajustado de acordo com o risco percebido pelo investidor.
Como Determinar o Dividend Yield Ideal?
Para calcular o preço teto em FIIs, é importante também entender qual seria o dividend yield ideal. Em FIIs de tijolos, o dividend yield refere-se ao retorno anual que o fundo distribui, com base no valor das cotas. Se um FII paga R$ 1,20 em dividendos ao ano e a cota custa R$ 100, o dividend yield é de 1,2%. O objetivo do investidor é encontrar um ponto de entrada onde o dividend yield esteja suficientemente alto para compensar os riscos envolvidos.
Além disso, o dividend yield deve ser comparado com o IPCA, visto que o rendimento real depende da capacidade dos dividendos de superar a inflação. Por exemplo, se o IPCA está em 4% ao ano e o fundo oferece um dividend yield de 8%, o retorno real seria de aproximadamente 4%, descontada a inflação. Portanto, ao calcular o preço teto, o investidor deve sempre considerar a expectativa de inflação futura.
Exemplo Prático de Cálculo de Preço Teto
Vamos a um exemplo prático de como calcular o preço teto de um FII de tijolos, considerando a fórmula simplificada de Gordon. Suponha que os dividendos esperados (D12) para os próximos doze meses sejam de R$ 8 por cota, o IPCA projetado para o ano seja de 5%, e o prêmio desejado pelo investidor seja de 3%. A fórmula ficaria assim:
Preço Teto = 8 / (0,05 + 0,03)
Neste caso, o preço teto seria de R$ 100. Isso significa que, se o FII estiver sendo negociado a um valor inferior a R$ 100, pode ser uma boa oportunidade de compra. Se o preço da cota estiver acima desse valor, o investimento pode não ser tão vantajoso, já que o dividend yield cairia e, consequentemente, o retorno esperado também.
Importância do Prêmio de Risco
O prêmio de risco é um fator decisivo ao calcular o preço teto em FIIs. Ele reflete o retorno adicional que o investidor exige pelo risco de investir no fundo em vez de aplicar em um investimento mais seguro, como títulos públicos. Em geral, quanto maior o prêmio de risco, menor será o preço teto do FII, pois o investidor exigirá um maior retorno para compensar o risco assumido.
A escolha do prêmio varia de acordo com o perfil do investidor e as condições de mercado. Durante períodos de maior instabilidade econômica, é comum que os investidores aumentem o prêmio de risco, buscando retornos maiores para justificar a exposição a FIIs. Por outro lado, em momentos de maior estabilidade, o prêmio de risco tende a diminuir.
Nossa conclusão calculando o preço teto em FIIs
Calcular o preço teto em FIIs utilizando o Modelo de Gordon simplificado é uma forma eficaz de identificar oportunidades de compra no mercado imobiliário.
Esse modelo, além disso, ajuda a encontrar o valor justo dos FIIs de tijolos, permitindo que o investidor evite pagar mais do que o ativo realmente vale. Ao levar em conta fatores como dividendos, inflação e prêmio de risco, é possível tomar decisões mais fundamentadas e seguras ao investir em fundos imobiliários.
Portanto, investir com base no cálculo do preço teto pode ser uma excelente estratégia para maximizar seus retornos e minimizar riscos.
